Sebagian dikembangkan di dalam township, sebagian lagi berdiri di luar proyek perumahan.

Dalam praktik agak sukar merumuskan, apakah sebuah perumahan di dalam kota tergolong town house atau real estate. Pasalnya, kadang developer menyebut proyeknya town house tapi sebenarnya real estate mini yang didesain lebih mewah dan eksklusif. Bentuk rumahnya berderet tapi masing-masing punya halaman, carport, garasi, atau bahkan kolam renang sendiri. Itu masih ditambah fasilitas seperti club house dan taman bermain.

Walhasil, town house sebagai konsep optimalisasi lahan permukiman di dalam kota sama sekali tak tercermin pada proyek tersebut. Satu-satunya pembeda “town house“ itu dengan real estate selain bentuk rumah deretnya, adalah luas lahannya yang kecil (satu hektaran atau kurang). Karena itu untuk mudahnya proyek yang dibahas dalam tulisan ini kami sebut real estate mengingat luas lahannya cukup besar (lihat tabel).

Selain apartemen, pengembangan real estate kecil di dalam kota ini juga banyak. Lokasinya kebanyakan di dalam Metropolitan Jakarta, sedikit di daerah sekitarnya seperti Kota Tangerang. Sebagian sudah lama dipasarkan dan sudah kami ulas dalam berbagai edisi sebelum ini seperti Jagakarsa Residence di Jakarta Selatan, Casa Goya Residence di Jakarta Barat, Premier Estate di Jakarta Timur, dan Villa Meutia Kirana di Kota Bekasi.

Yang baru antara lain Admiralty Residence, Green Mansion, Victoria Park Residence, Gran Matoa, Corner, dan Golf Island Modernland (dua terakhir masih nama sementara). Real estate kecil itu umumnya tidak dilengkapi fasilitas sendiri. Kalaupun ada terbatas pada club house atau yang sejenis. Tapi, satu yang pasti: real estate-real estate itu menghadirkan banyak ruang terbuka hijau dan taman.

Dua kategori
Sebagian dikembangkan di luar proyek perumahan seperti Admiralty Residence, sebagian lagi di dalam proyek perumahan atau township (perumahan berskala kota) seperti Corner dan Golf Island. Untuk real estate kategori kedua, developernya bisa sama atau berbeda dengan developer township.

Real estate kecil di dalam township posisinya agak jauh dari jalan umum. Jadi, kita harus masuk dulu ke dalam kawasan sebelum sampai ke areal real estate. Privasinya bisa lebih tinggi dan penghuni dapat menikmati fasilitas di perumahan itu. Sementara kenyamanan dan eksklusifitasnya tergantung kualitas estate management perumahan.

Sebaliknya real estate di luar township lokasinya langsung di pinggir jalan umum dan karena itu lebih cepat diakses. Eksklusifitas dan privasinya juga bisa lebih baik karena estate management-nya bukan bagian dari estate management perumahan yang lebih luas. Harga rumahnya (dalam per meter persegi bangunan dan kaveling) pun bisa lebih rendah ketimbang rumah sekelas di real estate di dalam township. Kecuali lokasinya di dalam kota dan di kawasan hunian favorit pula, harganya bisa lebih mahal.

Karena itu sebelum memilih rumah di real estate kategori kedua, perlu dipertimbangkan keberadaan fasilitas di sekitarnya dan kemudahan mengaksesnya, selain kenyamanan, keamanan, privasi, dan aksesibilitas dari dan ke pusat aktivitas. Pada akhirnya pilihan terpulang pada subyektifitas masing-masing. Bagi yang lebih mementingkan ketenangan, tetek bengek fasilitas di dalam dan di sekitar real estate mungkin tidak penting.

Sejuk dan tenang
Gran Matoa misalnya, tidak menyediakan fasilitas kecuali taman dan ruang terbuka hijau tempat bermain, didukung sistem keamanan 24 jam plus piranti elektronik CCTV. Perumahan di Jl Aselih, dekat Matoa Golf, Kelurahan Cipedak, Jakarta Selatan, ini lebih menonjolkan suasana hunian yang tenang, sejuk, dan hijau sebagai keutamaan.

Setiap konsumennya juga mendapat member gratis Matoa Golf selama setahun. Menurut seorang staf marketingnya, dari survei mereka, kalangan menengah atas di Jakarta tidak selalu menyukai fasilitas seperti club house karena identik dengan keramaian yang mengganggu ketenangan dan kenyamanan penghuni.

Sebagian lahan Gran Matoa sudah masuk Kota Depok. Yang saat ini dikembangkan lahan di Depok menawarkan 100 rumah bergaya modern minimalis seharga mulai dari Rp507 juta/unit. Lokasi real estate hanya sekitar satu kilometer dari bakal interchange tol JORR II Jagorawi – Cinere di Jl Krukut Raya.

Sementara Green Mansion di depan fly over Daan Mogot di Jl Daan Mogot, Kelurahan Kedaung Kaliangke, Jakarta Barat, benar-benar di dalam kota yang padat dan sibuk, sekitar empat kilometer dari bakal pintu tol JORR W1 Kebon Jeruk-Penjaringan di Jl Daan Mogot, dan 2,5 km dari perempatan Grogol, lokasi Mal/Hotel Ciputra serta berbagai kampus perguruan tinggi swasta dan rumah sakit.

Di samping kiri dan depan kawasan real estate mengalir Kali Angke, Kali Sekretaris, dan Saluran Mookervaart yang kualitas airnya sangat buruk. Tapi, developer menyediakan lahan luas (2 ha) untuk ruang terbuka hijau dan fasilitas seperti kolam renang, lapangan olah raga, taman, bicycle track, dan putting green (minigolf).

Green Mansion menawarkan 398 rumah bergaya modern, plus 40 rumah kantor (rukan) seharga mulai dari Rp1,1 miliar/unit (tunai bertahap 24 kali). Perumahan dilengkapi sistem penjagaan 24 jam plus CCTV dan diklaim bebas banjir. Konon sampai medio Maret 2008 rumah yang sudah laku 100 unit, rukan 15 unit

Tropical resort
Begitu pula Admiralty Residence, berada di dalam kota di Jl RS Fatmawati No 1, Pondok Labu, Jakarta Selatan. Sekitar 10 hektar dikembangkan sebagai residensial, delapan hektar untuk komersial dan office. Tahap awal dikembangkan residensial (116 unit) ditambah sedikit ruko. Fase pertama 35 unit, kedua 45 unit, ketiga 36 unit.. “Kawasan komersial dan office nanti mulai 2010,“ kata Yan Hilman, Marketing Manager Admiralty Residence.

Karena berada di kawasan dengan koefisien dasar bangunan (KDB) rendah, tipe rumah yang ditawarkan serba besar. Terkecil tipe 330/400. Setiap rumah berdiri terpisah sehingga memiliki ruang terbuka atau taman di semua arah. “Jadi, seperti tropical resort. Rumahnya juga didesain bergaya tropis dengan banyak bukaan dan jendela besar. Arsiteknya Richard Ho dari Singapura yang masuk dalam top ten architech Asia,“ ujarnya.

Dengan tipe serba besar harga rumahnya memang hanya terjangkau kalangan berpenghasilan tinggi seperti pengusaha dan eksekutif puncak. Real estate berpenjaga 24 jam ini dilengkapi club house, spa, gym, lapangan tenis, dan jaringan TV kabel yang bersama infrastruktur lain ditanam di dalam tanah. Per Maret 2008 sudah laku 15 unit, sejak dipasarkan akhir 2007. Serah terima unit pertama akan dilakukan medio 2009.

Di dalam township
Victoria Park, Corner (4 ha) dan Golf Island Modernland (4,5 ha) juga di dalam kota, tapi Kota Tangerang. Victoria Park di dalam perumahan Liga Mas (22 ha) di Jl Imam Bonjol. Baru dikembangkan sekitar tujuh hektar, krisis moneter keburu datang. Sisa lahan yang 15 ha dilanjutkan pengembangannya akhir tahun lalu. “Itulah Victoria Park,“ kata Laurensius Kam, Project Manager Victoria Park.

Untuk itu developer mengadakan berbagai perubahan. Semua rumah yang ditawarkan saat ini bergaya modern minimalis. Infrastruktur di dalam perumahan yang sudah cukup banyak dihuni itu dibenahi, agar selaras dengan citra modern yang ingin dibangun. Sementara areal ruko di depan dirapikan. Mulai dari pagar, taman, area parkir, sampai bangunan rukonya

Dibuatkan pula gerbang bergaya modern yang dijaga 24 jam sebagai landmark perumahan. “Respon konsumen cukup bagus setelah melihat perubahan itu,“ ujarnya. Tapi, ia belum bisa menyebut angka karena soft launching baru 1 Maret 2008. Rumah akan diserah-terimakan sembilan bulan setelah uang muka lunas.

Menurut Lauren, lokasi real estate yang dilengkapi sport club ini strategis. Sekitar dua kilometer dari township Lippo Karawaci (juga perumahan Palem Semi) yang multifasilitas, 1,5 km dari bakal superblok Tangerang City dan Kota Modern (800 ha) yang juga memadai fasilitasnya (keduanya di Jl Jend Sudirman, Cikokol), 1,5 kilometer dari pusat belanja Diamond/Carrefour di Jl Thamrin, dan empat kilometer dari pintu tol Karawaci serta Kebon Nanas di ruas tol Tangerang-Jakarta.

Sedangkan Corner dan Golf Island Modernland dikembangkan PT Premier Qualitas Indonesia dan PT Modernland Realty Tbk di dalam Kota Modern, di Jl Boulevard Hartono Raya dan golf island yang merupakan lokasi utama di township itu. Corner menawarkan 130 rumah bergaya modern tropis tipe 120/144 - 215/200 seharga mulai dari Rp700 jutaan, Golf Island Modernland memasarkan 85 rumah bergaya klasik tipe 220/240 – 292/330 seharga mulai dari Rp1,3 miliar.

Keduanya akan dilengkapi common area (3.000 m2) berisi kolam renang, fitness riim, sauna, dan meeting room dengan semua infrastruktur di dalam tanah plus sistem penjagaan 24 jam. Kedua proyek akan di-launching resmi Juni dan Agustus 2008. “Target kita saat launching terjual 20 unit dan setelah itu satu unit per minggu,“ kata Sami Miettinen, Presiden Direktur PT Premier Qualitas.