Benarkah investasi pada properti tidak akan merugi? Jawabannya adalah tidak selalu. Dalam sejumlah penelitian di banyak negara pada dasarnya mempunyai kesimpulan sama: investasi properti, seperti investasi lainnya, mengalami pula fluktuasi.

Naik turun (fluktuasi) nilai properti disebabkan oleh empat faktor ini:
(1) Ekonomi Makro
Pertumbuhan ekonomi secara nasional tercermin pada kegiatan berbagai sektor industri, khususnya konstruksi. Hal ini ditandai dengan banyaknya penanaman modal (asing maupun lokal), tenaga kerja yang terserap dan aktivitas pendukung lainnya. Kegairahan industri ini secara otomatis akan meningkatkan harga tanah dan bangunan. Sebaliknya, pada saat ekonomi makro lesu, maka nilai properti pun menurun.

(2) Tingkat Suku Bunga
Tingkat suku bunga perbankan yang tinggi dapat menyebabkan menurunnya minat investasi properti. Orang akan lebih memilih menabung/mendepositokan uangnya di bank karena lebih menguntungkan dan aman.

Namun apabila suku bunga turun atau rendah, maka berinvestasi pada properti lebih menjanjikan.

(3) Lokasi
Hal yang cukup dominan dalam investasi properti adalah faktor lokasi. Lokasi yang strategis dengan aksesibilitas dan sarana mencukupi akan meningkatkan harga tanah dan bangunannya.

Faktor lokasi ini apabila diikuti oleh permintaan (demand) yang besar sementara pasokan (supply) terbatas dapat membuat nilai properti “gila-gilaan” alias mahal sekali. Akan tetapi, jika lokasinya tidak bagus serta jarang orang berminat di lokasi tersebut maka nilai propertinya akan rendah atau murah.

(4) Perencanaan Kota
Yang dimaksud di sini ialah tentang prospek dan ketentuan yang ditetapkan oleh pemerintah (kota). Bilamana pemerintah merencanakan suatu wilayah tertentu, misalnya untuk kawasan niaga dan komersial, jelas akan membuat nilai properti bergerak naik seiring perkembangan wilayah tersebut. Demikian pula jika suatu wilayah terdapat ketentuan dalam hal KDB (Koefisien Dasar Bangunan) dan KLB (Koefisien Lantai Bangunan) lebih tinggi maka berpengaruh positif terhadap nilai tanahnya.

Sebaliknya, nilai properti akan rendah jika dalam perencanaan kota tidak dianggap prospektif.

Dari uraian keempat faktor di atas terlihat investasi properti mempunyai alur perputaran atau siklus yang lebih dikenal sebagai “Jam Properti” (Property Clock).

Dalam siklus tersebut ditandai pada dua hal utama, yakni saat “Beli” dan saat “Jual”. Saat yang tepat untuk “Beli” properti semestinya pada waktu ekonomi sedang lesu. Kasus di Indonesia terjadi pada kurun waktu 1998 — 2000, di mana perekonomian dilanda krisis hebat, nilai properti pun turun drastis sehingga nilainya sangat rendah.

Sedangkan saat “Jual” yang tepat terjadi manakala permintaan yang datang tinggi sehingga secara otomatis nilai properti tinggi pula. Di Indonesia pernah mengalami kenaikan nilai properti pada 1993 — 1994, 1989 — 1990 dan 2002 — 2003.

Dengan mempelajari siklus investasi properti ini akan lebih memudahkan setiap orang untuk memutuskan kapan waktu yang tepat dalam hal “membeli” dan “menjual” agar investasi yang dilakukannya lebih menguntungkan.